על שכירות בימי הקורונה (covid-19)
אחת הבעיות שעולה כבר עכשיו מכל כיוון היא מה קורה עם דמי השכירות.
אנשים רבים יצאו לחל"ת או איבדו עבודתם אינם מסוגלים לשלם את שכר הדירה שלהם.
על עסקים רבים נכפתה סגירת העסק ואלו שהמשיכו לעבוד, הכנסותיהם קטנו באופן בתקופת הקורונה ואינן יכולים לשלם את דמי השכירות.
לצד אלו קיימים אלו שתופסים טרמפ על המצב ואינם משלמים ללא הצדקה אמיתית.
מנגד אלו המשכירים מסתמכים על הכנסה מדמי השכירות ואף צריכים אותם לתשלום המשכנתא.
בעקבות בעיה זו, עלתה הצעת חוק הפוטרת מתשלום שכ"ד ומטילה על המדינה לפצות את האזרח ואוסרת על פינוי דירות בתקופה זו.
לפני שאנחנו ממהרים לשמוח (או להילחץ, אם אנחנו משכירים דירה) נכון לעתה לא נראה שהצעת חוק זו כן תעבור ולו רק מבחינה תקציבית.
יפנו אותנו?
אמנם הצעת החוק, האוסרת על פינוי שוכרים בתקופה זו, לא עברה אולם מעשית תביעה לפינוי מושכר לוקח חודשיים וגם מי שאוחז צו פינוי לא יכול לממש אותו כאשר לשכות ההוצל"פ סגורות ולא ניתן לבצע הליכים מבצעיים.
המשמעות? בשלב זה לא ניתן לפנות מושכר אשר הדייר איננו משלם את השכירות אולם הדבר אינו פוטר את הדייר מחובת התשלום ובסופו של יום, דייר שלא ישלם עשוי למצוא עצמו מפונה מהמושכר ונתבע על כל הכסף שלא שילם.
המצב המשפטי
הקורונה תפסה את העולם לא מוכן, איש לא התכונן אליה וכך גם חוזי שכירות לא מכילים הוראות הנוגעות למצב זה.
מה אומר החוק?
אנו עוסקים בדיני סיכול ובדיני חוזים.
דיני חוזים מחייבים שימוש בזכות בתום לב ובדרך מקובלת.
בישראל דיני סיכול מפורשים בצורה מאד מצומצמת.
לעניין פטור מחובת תשלום ובאיזה תנאים לא נהיה חייבים לקיים חוזה, עוסקים שני סעיפי חוק:
פטור מחובת התשלום
סע' 15 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 פוטר שוכר מתשלום דמי שכירות, כאשר לא ניתן להשתמש בנכס מסיבות הקשורות בנכס או בדרכי הגישה אליו.
הסעיף רלוונטי לשוכרי נכסים במקומות אשר נסגרו בשל תקנות חרום הקורונה כמו קניונים או שווקים, עצם המניעה המשפטית להשתמש במושכר, מקימה לבעלי העסקים הנ"ל את הזכות לבטל את ההסכם או לזכות אותם בפטור מתשלום דמי שכירות עד להסרת המניעה וזאת למרות שאין אשמה לצד מהצדדים.
יש לשים לב כי, במצב זה גם למשכיר זכות לבטל את החוזה ולדרוש פינוי הנכס ויש לשקול האם אנו מעוניינים לוותר על שכירות הנכס.
פטור בשל אונס או סיכול החוזה
סע' 18 בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 פוטר צד לחוזה מחיוביו, אם סיבת ההפרה לא הייתה ידועה ולא ניתן היה לדעת עליה בעת כריתת החוזה.
לסעיף זה 3 תנאים:
- העדר ידיעה או יכולת לדעת את הגורם להפרה.
אמנם היו בודדים, כמו ביל גייטס וברק אובמה, שצפו מגפה כלל עולמית אולם, ניתן לומר שבאופן גלובלי, האדם הסביר לא יכול היה לצפות מגפה כלל עולמית שתמנע קיום חוזים.
נקודת מוצא זו עשויה לא לעמוד לטובת אלו אשר חתמו על חוזים מינואר 2020, כשהמגפה כבר דווחה בכלי התקשורת ועלה חשש שהיא תתפרץ מסביב לעולם.
- העדר יכולת למנוע את הגורם להפרה
אין מחלוקת כי איש מאיתנו לא יכול היה למנוע את הקורונה.
- המגפה מנעה את היכולת לקיים את החוזה.
אין זה מספיק שאינך יכול לקיים את החוזה, עליך להראות כי אינך יכול לקיים את החוזה בגלל הקורונה.
נכון להיום, כשלון כלכלי של עסק, או טעות בשיקולי כדאיות עסקה, אינם מהווים עילה להפרת חוזה ועל כן לא ברור אם בתי המשפט יראו בהעדר יכולת כלכלית לתשלום, עילה להפרת חוזה אולם במקרים בהם נמנע שימוש בעסק בגלל צווי הקורונה נראה כי ניתן יהיה להשתמש בסעיף זה כסיבה לפטור מלא או חלקי מתשלום שכר דירה.
מה יקרה בבית המשפט?
ככלל הליכים משפטיים אורכים זמן לא מועט ועל כן רק עוד כשנה נתחיל לראות פסקי דין בתיקי תביעה כספית לתשלום דמי שכירות בתקופת הקורונה אולם כבר עכשיו יש שני פסקי דין בעניין זה.
שני פסקי הדין הם בבקשה לצו מניעה האוסר על משכיר לממש את הערבות הבנקאית אותה קיבל.
בעניין רב בריח, בית המשפט בתל אביב דחה את הבקשה לאסור על מימוש הערבות הבנקאית וקבע שקורונה אינה מילת קסם הפוטרת מקיום חוזה.
בעניין דומה בית המשפט בירושלים, קיבל את הבקשה של חברת טוראי קליבר ואסר על המשכיר לממש ערבות בנקאית עד להחלטה בתביעה העיקרית לפטור מדמי שכירות, כאשר השופטת יהלום קובעת:
"גם אם קורונה אינה מילת קסם, אין ספק כי הימים אינם ימים רגילים…נכון לכתיבת שורות אלה, ישנם בישראל כבר למעלה מ-13 אלף חולים. בשעה שמהדורות החדשות נפתחות מדי ערב בספירת מתינו, ורוב מדינות העולם חדלו משגרתן ומניין הנספים עולה מיום ליום, ובמיוחד כאשר כל המסעדות במדינת ישראל, ובתוכן המבקשת, סגורות זה למעלה מחודש ועד להודעה חדשה שאינה צפויה להתקבל למצער בשבועיים הקרובים, כך שלמעשה המדינה אינה מאפשרת למבקשת לנהל את עסקיה בשום צורה שהיא, ניתן היה לצפות להתנהלות אחרת ולכל הפחות לכך שהמשיבה (המשכירה-ל.ד) תפעל בהתאם לתנאי הסכם השכירות שמכוחו מבקשת היא לממש הערבות. זאת לא נעשה, היות והמשיבה לא פעלה בהתאם להסכם השכירות ולא מסרה למבקשת התראה בת 14 יום…אני נעתרת לבקשה ומורה כי מימוש הערבות הבנקאית יעוכב עד להכרעה בהליך העיקרי"
יש לשים לב לשוני בנסיבות של פסקי הדין –
בעוד שתקנות החרום לא מנעו מחברת רב בריח להמשיך לפעול ולהשתמש בנכס והיא יכלה להמשיך פעילותה בכפוף למגבלות בתקנות החרום, חברת טוראי קליבר מפעילה בר-מסעדה ותקנות החרום מנעו ממנה את השימוש בנכס.
אז האם חייבים לשלם שכירות?
תשובה לשאלה זו אחלק ל-3 סוגי נכסים:
נכסים שלא הושפעו מצווי הקורונה, קרי, דירות מגורים ונכסים אשר השימוש בהם לא הושפע כגון, מחסנים, תחנות דלק וכו'.
מכיוון שלא הוטלה הגבלה כלשהי על שימוש בנכסים אלו ההסכם לא סוכל ואין עילה לפטור מתשלום דמי השכירות.
נכסים שהתקנות צמצמו את הפעילות העסקית שלהם, בין אם בגלל שהוגבל מספר העובדים במקום ובין אם הוגבל מספר הלקוחות במקום.
כמו במקרה רב בריח, תקנות החרום שללו מהשוכר את היכולת להשתמש בנכס באופן מלא ולהפיק מהנכס את המירב.
לעסקים שהתקנות מנעו מהם למקסם את התפוקה מהנכס אציע לבוא עם המשכיר בדברים ולהגיע להבנות לעניין הפחתת דמי השכירות.
ככל ואינכם מגיעים עם המשכיר להסכמה בעניין הפחתת דמי השכירות, אציע לכם להיוועץ עם עו"ד האם וכיצד ניתן להתמודד משפטית עם החוזה.
עסקים שהתקנות אסרו עליהם לפעול ועסקים שלא ניתן להגיע אליהם בשל סגר או עוצר – עסקים כגון קניונים, חדרי כושר וכיוצ"ב.
במו במקרה טוראי קליבר, עסקים שתקנות הקורונה סיכלו באופן מלא את אפשרות להשתמש במושכר יכולים לעשות שימוש בדיני הסיכול, הגם שהמושכר עצמו כשיר לשימוש.
לסיכום,
ראשית אציע לבוא בדברים עם המשכיר ולנסות להגיע להבנות.
ככל ואינכם מגיעים להבנות, בחנו לאיזו קבוצה אתם משתייכים והיוועצו עם עו"ד, מה הצעד המתאים למקרה שלכם עבורכם
